宗地地价都是通过评估出来的，不同的地价格是不一样的，一般来说，基准地价在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
众所周知，宗地地价评估主要由房地产公司或第三方中介给出，对土地价格做出有偿的评估。收费标准如下：1.100以下收费4%。2.101到200的部分收费3%。3.201到1000的部分收费2%。4.1001到2000的部分收费1.5%。20001到500的部分收费0.8%。5.5000到10000的部分收费0.4%。6.10000以上的部分收费0.1%。希望这些可以帮助到你。
宗地地价评估概述1、宗地地价的概念1)宗地地价与宗地地价评估2)宗地地价的特点2、宗地地价评估的一般原理3、宗地地价评估方法主要有5种方法，除了4种基本方法外，还有基准地价系数修正法(1)基准地价系数修正法的定义(2)基准地价系数修正法的基本原理(3)基准地价系数修正法的特点与适用范围(4)基准地价系数修正法估价的程序与方法二、宗地地价评估程序1、接受估价任务任务来源途径和接受委托遵循原则2、确定估价的基本项目3、拟定估价作业计划4、资料收集与实地踏勘5、一般估价资料调查分析6、特定资料收集与分析7、选择适宜估价方法，试算地价1)各种估价方法的比较2)各种估价对象适宜的估价方法8、试算价格调整与估价额确定9、撰写估价报告书10、交付土地估价报告，收取估价费用三、宗地地价评估成果整理1、编制宗地估价报告的目的2、编写宗地估价报告的基本要求3、宗地估价报告的格式与内容宗地估价报告包括宗地估价结果报告和宗地估价技术报告
部分、估价项目名称×公司土地价格评估。、委托估价方略)、受托估价方略)、估价目的×公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。、估价依据1)《中华人民共和国土地管理法》。2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。3)《中华人民共和国公司法》。4)《××省土地管理法实施条例》。5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。8)委托方提供的其他有关资料。9)现场勘察数据和市场调查数据。、估价基准日○○六年四月三十日。、估价日期○○六年三月九日至五月十七日。、地价定义正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。、估价结果位地价：3.26元/m2。地价：10320.73万元。写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。、需要说明的特别事项．评估假设条件1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。8)委托方提供数据真实。．该报告的使用方向与限制条件1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。．其他需要特殊说明的事项1)土地利用状况等数据由委托方提供。2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。6)本报告解释权归XX评估有限公司。一、土地估价师签字价师格证书号名×××××××××××签字)×××××××××××签字)二、土地估价时间二○○六年五月十七日第二部分对象界定、估价对象界定．土地利用状况估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。号：××。图号：××。．土地权利状况估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。．其他(略)、地价影响因素分析一)自然因素(略)二)社会经济因素(略)三)特殊因素(略)第三部分估算、估价原则1)替代原则(略)。2)最有效利用原则(略)。3)变动原则(略)。4)估价时点原则(略)。5)预期收益原则(略)。6)报酬递增、递减原则(略)。、估价方法选择价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。、估价过程一)收益还原法益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：—地价；——年纯收益；——土地还原利率；——土地使用年期；——第i年。于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。田地价的计算过程见下表。水田地价计算过程表田地价计算具体操作步骤如下所述。预期年总收益的估算待估土地的地理区位和土壤条件等因素，土地适宜种植水稻。田改水田及水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。年总收益＝亩产量×收购价格土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格时国家收购价格及市场行情确定。年运营成本的估算水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。．农业税税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。．销售税金及附加生产的销售税金及附加为亩产值的13%。．利息摊销周期为3年，固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-}/(27×4.7488)＝75(元/亩)．固定资产折旧定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入2万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。82/(27×4.7488)＝12.34(元/亩)．利润调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。．年纯收益的计算收益＝预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润．地价的计算)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%，详见下表。(4)土地估价师资格证书复印件。(5)估价对象现状利用照片。
为问友提供尽可能准确、详细和有效的回（一）国家有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号、1995年1月1日起施行）；3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令、1990年5月19日起施行）；4、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第五十号、自1995年10月1日起施行）；5、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（（1997）国土籍字第2号、1997年1月3日起施行）；6、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布、2002年7月1日实施）。（二）省市有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件1、《武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（武汉市人民政府[92]50号令、1992年6月9日起施行）；2、《关于规范国有土地使用权抵押贷款管理有关问题的细则》（武土字[1996]009号、1996年7月18日起施行）；3、《武汉市房地产抵押登记程序规定》（武房[1998]6号、1998年1月9日起施行）；4、《武汉统计年鉴》（2011版）。（三）委托人提供的规划报批、产权证件等资料答，被采纳后将获得5积分哦~
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