五证两书一表 房地产的“五证”，就是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》（也称建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》的简称。 一、《建筑用地规划许可证》就是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置、高度、容积率等符合城市规划的法律凭证。 二、《建设工程规划许可证》就是该建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》就是经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 其中，“经济适用房”用地是《划拨土地》；“商品房”用地是《出让土地》。两种土地性质不一样。《住宅用地》的使用期限是70年，《商业用地》使用期限是40年、《综合用地》的使用年限是50年。买房填写合同时一定要看实际使用年限还有多少年。 根据《物权法》相关条款：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 集体土地和耕地是不容许随意改变其性质、违法出租、买卖和搞房地产开发的。 四、《建设工程开工证》就是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有《建设工程开工证》的建筑属违章建筑，不受法律保护。 没有以上“四证”，该项目用地和建筑就是违法的。 五、《商品房销售（预售）许可证》就是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（如果是现房，开发商只须出具竣工备案表）。 没有《商品房销售（预售）许可证》所填写的“购房合同、内部协议”等都是无效的。 “五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。 “一表”是指《房屋竣工验收备案表》。备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。 购房者填写购房合同时，一定要在购房合同第八条注明：开发商向购房者交付房屋时提供“两书一表”时还要同时提供“房屋竣工验收备案表” 购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案，尤其是《消防验收备案表》一栏是否通过。 《竣工验收备案表》对房地产开发商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管建设部门备案后，发展商就必须对其建设的楼盘质量终生负责，即使是十年二十年以后出现了质量问题，经查如果是发展商的过失，一样可以追究其法律责任。
以下是全部要注意事项。你要想看就全看看。我说几个简单的吧。 1.就算是收了房子，如果有出现问题，物业或开发商还是要管的。所以验房时大面上看一下就好了。别太挑了。 2.看好你的合同，金额和面积，数清发票，是不是够了。 3.看开发商提供给你的房屋实测面积表，和竣工备案表。记住，要看原件。你可以要一份复印件，也可以不要，但这两个东西，一定要看原件，你也有权要求开发商出示。 4.在收房时，物业会有一份复写纸的东西，记录了你提出的问题，一定要写全面。 顺便说一句，你就是在你的房子里看上一整天，以后也还会发现做的不到位的地方，建议不要太浪费时间了。 收房时要带小锤(检查空鼓用)、软管(检查地漏及排水坡度用)、电笔(检查开关插座用)专家建议：收楼日应带以下装备 ： 1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。 2、纸笔，即时记下发现的问题。 3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个(如电吹风、电须创等)，插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。
很多人都不知道该如何验收自己的新房，也有的人认为质检部门都已经验收过了，自己再验收也就多此一举。其实不然，只是在签字前发现问题，会比较方便追究开发商的责任，的问题也能更容易、更快的得到解决。们一起看看交房需要什么证书。交房时三书一本要查清。三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。 因此，购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收房。交房验收是一门学问，们在交房时要注意的事项很多，以上交房时注意事项是必须看清楚的，当发现自己买的房屋与开发商交付房屋不符时，不要签收接收文件，等开发商整改后再交付。
交房是由开放商和业主两者共同完成的，因此，交房时不止是开发商需出示相关的交房证件，业主亦然。我们分两种情况介绍： 一.开发商需持的交房证件 1.三书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，三样证书是收房时首先审核的文件，需要查看是原件而不是复印件。确认房屋可以进行交付之后，后续流程才可继续展开。 一证：《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 一表：《竣工验收备案表》 2.需有国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，查证是否相违与购房合同中的约定。 3.需出示管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)，及工程竣工图纸或设计单位施工图。 4.出示《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。 二.业主需持的交房证件 1.《房屋交付使用通知书》 2.个人身份证 3.《商品房买卖合同》 4.交款收据 业主在开发商书面约定的交房时间持以上几项证件到现场售楼部/物业管理处办理收房事宜。
商品房交房证件 商品房交房时需要出示以下证件： 开发商根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，理应向买受人提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。这样，日后若是出现质量问题，业主可按照约定来进行维修。而业主需要出示《房屋交付使用通知书》、身份证明、《商品房买卖合同》、交款收据以及约定好需交纳的费用。交房证件不全 当交房证件不全时(这里主要指的是开发商需出示的证件不全)，业主应该怎么做?如何维护自身权益? 当购房合同所约定的交房日期到来时，因开发商拿不出应该具备的交房证件，业主们有权拒绝交房，并要求开发商盖章。开放商将证件准备好后通知交房时，业主有权要求赔偿购房合同中所约定的延期交房应赔偿的违约金。
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